Primero lo básico: qué es la imputación de rentas
El criterio de Hacienda es que si tienes un inmueble disponible — aunque esté vacío, aunque lo uses solo en verano, aunque sea el piso que no has podido vender — ese inmueble te genera una "renta presunta". Como si lo tuvieras alquilado a ti mismo.
No hay que alquilarlo. No tienes que ganar un euro. Solo tenerlo.
La excepción: la vivienda habitual no tributa por esto. También están exentas las plazas de garaje anejas a la vivienda habitual (hasta dos) y los inmuebles afectos a actividades económicas.
Cómo se calcula la imputación de rentas
El cálculo parte del valor catastral del inmueble:
- 2% del valor catastral si el valor no ha sido revisado o la revisión es anterior a 2012.
- 1,1% del valor catastral si el catastro fue revisado desde 2012 en adelante (la mayoría de municipios grandes).
Esa cantidad —la renta imputada— entra en tu base imponible general del IRPF. No en la base del ahorro. Tributa al tipo que te corresponda según todos tus ingresos del año.
396 euros al año por un piso que no produces nada. Solo por tenerlo. Y esto es además del IBI, la comunidad, los seguros y el mantenimiento.
Con tipo marginal del 45% (rentas altas), el mismo piso costaría 594€ anuales en IRPF.
El valor catastral lo encuentras en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es), en el apartado de consulta de bienes inmuebles con tu DNI.
Si lo alquilas en verano: alquiler vacacional
Aquí llega la confusión más frecuente. Muchos propietarios piensan que si alquilan el piso unos meses pueden aplicar la reducción del 60% que existe para el arrendamiento de vivienda. No es así.
La reducción del 60% solo aplica al alquiler de vivienda habitual del inquilino: contrato de larga duración, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde el piso es el domicilio permanente del arrendatario.
El alquiler vacacional (por días, semanas, temporadas, plataformas tipo Airbnb o Booking) tributa de una de estas dos formas:
Rendimiento del capital inmobiliario
Si solo cedes el uso del inmueble, sin ofrecer servicios propios de hostelería (limpieza regular, recepción, lavandería...). Tributa en base general del IRPF. Ingresos - gastos proporcionales = rendimiento neto. Sin reducción del 60%.
Actividad económica
Si ofreces servicios propios de hostelería: se considera actividad económica. Requiere darte de alta en autónomos (o en epígrafe de IAE), declarar por módulos o estimación directa, y cumplir con licencia turística autonómica/municipal.
Qué gastos puedes deducir si lo alquilas
La clave es la proporcionalidad: solo puedes deducir los gastos en la misma proporción que el inmueble estuvo alquilado.
Si lo alquilas 3 meses de 12, puedes deducir el 25% de cada gasto. Los otros 9 meses vacíos tributan por imputación de rentas proporcional.
- IBI (proporcional)
- Intereses del préstamo (proporcional)
- Comunidad de propietarios (proporcional)
- Seguro del hogar (proporcional)
- Gastos de administración y gestión
- Comisiones de plataformas (Airbnb, etc.)
- Amortización del inmueble (3% del valor de construcción)
- Suministros si los pagas tú durante el alquiler
- Gastos de limpieza y preparación
- Reparaciones y conservación (proporcional)
- Mejoras y reformas que aumentan el valor (se amortizan)
- El valor del suelo (solo se amortiza la construcción)
- Gastos del período no alquilado
- Uso personal del propietario durante el año
Cada semana una acción fiscal concreta para no pagar más de lo que te corresponde. Sin jerga de asesor, sin letra pequeña:
Sin spam. Te puedes ir cuando quieras.
Si lo alquilas como vivienda habitual del inquilino
Aquí cambia todo. Si firmas un contrato de arrendamiento de vivienda (Ley 29/1994, LAU), el piso se convierte en el domicilio habitual del inquilino, y sí aplica la reducción del 60%.
La reducción del 60% lleva años en debate político y ha tenido cambios recientes con la Ley de Vivienda. A fecha de 2026, la reducción general para contratos nuevos firmados desde 2024 en zonas no tensionadas es del 50%. El porcentaje puede llegar al 60%, 70% o 90% en zonas tensionadas y con ciertos requisitos. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
La Ley 12/2023 modificó las reducciones aplicables a los arrendamientos. La reducción del 60% ya no es universal para todos los contratos nuevos. Depende de si el inmueble está en zona tensionada, si el inquilino es vulnerable, si bajas el alquiler respecto al anterior contrato y otros factores.
Para contratos anteriores a 2024, se mantienen las condiciones que tenías. Para contratos nuevos, verifica la situación con un asesor fiscal.
Al vender: impuestos sobre la ganancia patrimonial
Si vendes una segunda vivienda, pagas dos impuestos distintos al Estado y al ayuntamiento.
IRPF sobre la ganancia patrimonial
La ganancia = precio de venta - precio de compra - gastos de adquisición (notaría, registro, ITP o IVA de compra, agencia) - mejoras invertidas en el inmueble.
Esa ganancia tributa en la base del ahorro:
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.001 € – 50.000 € | 21% |
| 50.001 € – 200.000 € | 23% |
| 200.001 € – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
La exención por reinversión en vivienda habitual no aplica aquí. Esa exención solo funciona si vendes tu residencia habitual e inviertes el dinero en otra vivienda habitual. Una segunda residencia no cumple el requisito de partida.
Si vendes con pérdida, no pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida patrimonial con otras ganancias durante los 4 años siguientes.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno del inmueble desde la última transmisión. Lo fija cada ayuntamiento. Se paga en el municipio donde está el inmueble, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la nueva regulación, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que resulte menor. Si has vendido con pérdida, no se paga plusvalía.
El resumen: qué situación te conviene más
No hay una respuesta universal, pero el mapa es claro:
- Inmueble vacío o uso personal: pagas imputación de rentas. Coste fiscal pequeño pero real.
- Alquiler vacacional: ingresos sin reducción del 60%, pero deduces gastos proporcionales. Suele ser lo más rentable económicamente si la zona tiene demanda turística.
- Alquiler residencial larga duración: reducción significativa, flujo estable, menor riesgo de conflicto si el inquilino es solvente.
- Venta: cuentas bien la ganancia, preparas los gastos de adquisición y mejoras, y reservas el IRPF y la plusvalía antes de gastar el dinero recibido.
Lo que más fallos genera: vender, recibir el dinero, gastarlo, y meses después descubrir que la declaración del año siguiente trae una factura de 15.000€ de IRPF que nadie avisó.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 85, imputación de rentas inmobiliarias). Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLRHL (plusvalía municipal). Ley 12/2023 de Vivienda (modificaciones en reducciones de arrendamiento). AEAT: manual práctico de IRPF 2025.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago por una segunda vivienda que no alquilo?
Hacienda te imputa una renta ficticia: el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el catastro fue revisado desde 2012). Esa cantidad se suma a tu base imponible general y tributa a tu tipo marginal. Además, sigues pagando IBI independientemente.
¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF?
Como rendimiento del capital inmobiliario (sin la reducción del 60%). Tributas por el rendimiento neto: ingresos de alquiler menos gastos proporcionales al período alquilado. Los meses que no esté alquilado, tributan por imputación de rentas proporcional.
¿Aplica la reducción del 60% al alquiler de segunda vivienda?
Solo si el inquilino usa el piso como su vivienda habitual, con contrato de larga duración bajo la LAU. El alquiler vacacional, por semanas o temporadas, no tiene esa reducción. La Ley de Vivienda 2023 introdujo cambios en los porcentajes de reducción según zona y condiciones.
¿Qué impuestos pago al vender una segunda vivienda?
Dos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (que tributa en la base del ahorro al 19-28%), y la plusvalía municipal pagada al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. La exención por reinversión en vivienda habitual no aplica a segundas residencias.
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