¿Cuál es la diferencia entre subrogación y novación de hipoteca?

En la novación el banco es el mismo — solo cambian las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, etc.) pactando directamente con tu banco actual. En la subrogación cambias de banco. La novación es más rápida y barata pero el banco tiene menos incentivo para darte buenas condiciones porque no hay competencia real.

Subrogación de hipoteca: cambiar de banco sin cancelar

Q: ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el proceso por el que se cambia el banco acreedor de una hipoteca existente. Se mantiene el préstamo (mismo capital, mismo plazo restante) pero cambia quién lo tiene y las condiciones pactadas (tipo de interés, comisiones). Se hace sin cancelar la hipoteca actual ni volver a firmar desde cero, lo que abarata el proceso.

Q: ¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Los costes de la subrogación son menores que los de una hipoteca nueva: la comisión por subrogación (si la tiene tu hipoteca actual) puede ser del 0,25-0,50% del capital pendiente. La tasación del inmueble (300-500€) y los gastos notariales son los principales costes. En hipotecas post-2019, los gastos de notaría, registro y gestoría los asume el banco nuevo.

Q: ¿Qué diferencia de tipo de interés hace rentable subrogar?

Depende del capital pendiente y del plazo restante. Con 150.000€ pendientes a 15 años, una diferencia de 0,5 puntos en el tipo de interés supone aproximadamente 6.000-7.000€ de ahorro en intereses totales. Descontados los costes de la subrogación (1.000-2.000€), la operación sería claramente rentable. Como regla general, si el diferencial es de 0,3 puntos o más y te quedan más de 10 años, vale la pena simular.

Q: ¿Puede el banco actual retenerme con una contraoferta?

Sí, y es habitual. Cuando el banco nuevo te hace una oferta de subrogación, tu banco actual tiene 15 días para igualarla o mejorarla (enervar la subrogación). Si tu banco iguala o mejora la oferta, el proceso se paraliza y la subrogación no se ejecuta. Esto puede ser conveniente si la contraoferta del banco actual es realmente buena — pero recuerda que a tu banco solo le mueve la competencia.

Mucha gente lleva 10 o 15 años pagando la hipoteca con el banco de siempre porque "así está bien" o porque cree que cambiarse es un proceso enorme. La subrogación no cancela tu hipoteca ni empieza de cero: la mueve de banco manteniendo lo que llevas pagado. Y puede suponer 8.000-15.000€ de diferencia en lo que pagas en intereses.

Qué es exactamente una subrogación de hipoteca

Una subrogación de acreedor (que es la que nos interesa aquí) consiste en cambiar el banco que tiene tu hipoteca, manteniendo el mismo préstamo. El capital pendiente, el plazo restante y la garantía hipotecaria se mantienen — lo que cambia es el tipo de interés y las condiciones con el banco nuevo.

No se cancela la hipoteca anterior y se firma una nueva desde cero. Eso es una novación con cancelación — más cara y más lenta. En la subrogación, el banco nuevo "compra" la hipoteca al banco viejo. Menos costes, mismo resultado.

Cuándo tiene sentido subrogar

Depende del diferencial entre lo que pagas ahora y lo que podrías pagar, y del capital pendiente con el que se aplica ese diferencial:

Ejemplo: hipoteca variable con diferencial alto contratada antes de 2016

Capital pendiente160.000€

Plazo restante18 años

Tipo actual: Euríbor + 1,5%≈ 4,9% (con Euríbor al 3,4%)

Tipo nuevo (subrogando a fija): 3,2%diferencia: 1,7 puntos

Ahorro estimado en intereses totales≈ 24.000€

Costes de la subrogación≈ 1.200-1.800€

Ahorro neto≈ 22.000€

Incluso con una diferencia más pequeña (0,5 puntos), sobre 150.000€ a 15 años el ahorro total es de 6.000-8.000€. En casi todos los casos donde el diferencial es de 0,4 puntos o más y el capital pendiente supera los 80.000€, la subrogación sale a cuenta.

Subrogación vs novación: qué diferencia hay

Subrogación (cambias de banco)

Más ahorro potencial: el banco nuevo quiere ganarte
Tu banco actual puede enervar (igualar la oferta)
Tasación obligatoria
Proceso de 3-8 semanas
Costes: tasación + comisión subrogación (si aplica)

Novación (negocias con tu banco)

Más rápido y sencillo
Tu banco no tiene incentivo de verdad
Sin tasación en muchos casos
Proceso de días/semanas
Costes: solo notaría (200-400€)

La novación es útil para cambios menores (ampliar plazo, cambiar nombre de titular). Para conseguir un tipo de interés realmente competitivo, la subrogación casi siempre da mejor resultado — porque le dices a tu banco actual que tienes una oferta real de otro banco, y tiene que moverse de verdad.

¿Llevas años con la hipoteca en el mismo banco y no la has revisado nunca?

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Los costes reales de una subrogación

Coste	Importe orientativo	Quién lo paga
Tasación del inmueble	300–500€	El cliente (siempre)
Comisión por subrogación (banco actual)	0% – 0,50% del capital pendiente	El cliente. Solo si la hipoteca la tiene estipulada.
Notaría	600–1.200€	El banco nuevo (desde 2019)
Registro de la propiedad	200–400€	El banco nuevo (desde 2019)
Gestoría	200–350€	El banco nuevo (desde 2019)
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	—	El banco nuevo (desde 2019)

En hipotecas posteriores a la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos los paga el banco nuevo. El único coste del cliente es la tasación y, si aplica, la comisión de subrogación del banco actual.

Los pasos para subrogar tu hipoteca

1
Calcula si vale la pena Saldo pendiente × años restantes × diferencial de tipo. Si el ahorro en intereses supera 3 veces los costes de la operación, adelante.
2
Pide ofertas a varios bancos Compara al menos 3 bancos. Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — es el documento oficial con todas las condiciones, no el folleto de marketing.
3
Encarga la tasación El banco nuevo normalmente la gestiona. Tú la pagas (300-500€). La tasación tiene que superar el capital pendiente para que la operación sea viable.
4
Período de enervación (15 días) Cuando el banco nuevo hace la oferta formal, tu banco actual tiene 15 días para igualarla o mejorarla. Puede que lo haga — o puede que no. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante.
5
Firma ante notario Tienes 10 días de reflexión obligatoria antes de firmar. El notario debe explicarte las condiciones. Después de firmar, el banco nuevo paga al banco actual y el cambio está hecho.

Lo que el banco nunca te dice: la enervación como táctica

Muchos bancos no se mueven hasta que ven la oferta en papel de un banco competidor. Lo que llevan años ignorando (que tu hipoteca es cara), de repente lo arreglan. El 15% de los clientes que inician una subrogación acaban quedándose en el banco original con mejores condiciones porque el banco enerva con una buena contraoferta.

No lo veas como un problema — es parte del proceso. Si el banco actual iguala la oferta, has ganado sin cambiar de banco. Si no la iguala, cambias y ahorras más.

Productos vinculados: el truco de las condiciones

El banco nuevo casi siempre ofrece el tipo de interés más bajo condicionado a contratar productos: domiciliar nómina, seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta de crédito. Sin esos productos, el tipo sube 0,2-0,5 puntos.

Calcula el coste real de esos productos vinculados y súmalo a la hipoteca. Un seguro de vida a precio del banco puede costarte 600€/año más de lo que lo consigues por tu cuenta. Si la bonificación por vincular ese seguro es de 0,1 puntos sobre 120.000€, el ahorro en intereses es aproximadamente 480€/año — menos de lo que pagas de más por el seguro. El tipo "bonificado" puede salir más caro que el tipo sin bonificación.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Cambiar el banco que tiene tu hipoteca, manteniendo el capital pendiente y el plazo restante. Se mueve la hipoteca de banco sin cancelar y volver a firmar desde cero, lo que reduce los costes del proceso.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Los costes del cliente son principalmente la tasación (300-500€) y la posible comisión de subrogación del banco actual (0-0,5% del capital pendiente). En hipotecas post-2019, notaría, registro e impuestos los asume el banco nuevo.

¿Cuál es la diferencia entre subrogación y novación?

En la novación cambias las condiciones con el mismo banco. En la subrogación cambias de banco. La novación es más rápida pero tu banco tiene menos incentivo para darte buenas condiciones. La subrogación genera competencia real y suele dar mejores resultados.

¿Qué diferencia de tipo de interés hace rentable subrogar?

Orientativamente, con 0,4 puntos de diferencia y más de 80.000€ pendientes a más de 10 años, la operación sale a cuenta. Con 150.000€ pendientes a 15 años, 0,5 puntos suponen aproximadamente 6.000-7.000€ de ahorro en intereses totales.

¿Puede el banco actual retenerme con una contraoferta?

Sí. Tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del banco nuevo. Si lo hace, puedes quedarte con mejores condiciones sin cambiar de banco. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante. En ambos casos, saldrás con mejores condiciones que antes.

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