El conflicto de interés que nadie menciona
Cuando el Euríbor está alto, los bancos venden hipotecas fijas. Las presentan como seguridad, tranquilidad, "sabes lo que pagas". Y tienen razón en que la fija da seguridad. Pero la razón por la que te la venden cuando el Euríbor está alto no es tu seguridad — es que en ese momento al banco le sale más barato financiar a tipo fijo que variable. Te ofrecen lo que a ellos les conviene presentándolo como lo que te conviene a ti.
Cuando el Euríbor está bajo, los bancos te venden variable. "Aproveche los tipos bajos." Mismo mecanismo, interés opuesto.
Esto no significa que la fija siempre sea mala cuando el Euríbor está alto, ni que la variable siempre sea buena cuando está bajo. Pero entender de dónde viene la recomendación es el primer paso para tomar la decisión correcta.
La comparativa que deberías hacer antes de firmar
| Factor | Tipo fijo | Tipo variable |
|---|---|---|
| Cuota mensual | Siempre igual | Cambia con el Euríbor (revisión anual o semestral) |
| Coste total si Euríbor sube | No le afecta | Puede ser mucho mayor que la fija |
| Coste total si Euríbor baja | No te beneficia | Puede ser mucho menor que la fija |
| Tipo inicial habitual (2026) | 2,1-3,2% TIN (media ~2,9%; desde 2,1% via bróker) | Euríbor 2,83% + 0,5-1,0% diferencial = 3,33-3,83% |
| Cancelación anticipada | Comisión riesgo tipo interés (puede ser alta) | 0% en cancelación parcial o total (Ley 5/2019) |
| Quién asume el riesgo | El banco (si Euríbor sube, pierde) | Tú (si Euríbor sube, pagas más) |
Cuándo conviene cada una: la guía directa
Elige fija cuando:
- El Euríbor está bajo (por debajo del 2%) o en zona neutral
- No puedes permitirte variabilidad en la cuota — ingresos ajustados, hipoteca alta sobre el sueldo
- La diferencia de tipo inicial entre fija y variable es pequeña (menos de 1 punto)
- Vas a mantener la hipoteca muchos años y no quieres gestionar riesgo
Elige variable cuando:
- El Euríbor está alto y con tendencia a bajar
- Tienes colchón suficiente para absorber subidas de 200-300€/mes sin problema
- Plazo de hipoteca corto (menos de 10-15 años) o esperas amortizar anticipadamente
- El diferencial que te ofrecen es muy bajo (por debajo de 0,5%)
El factor que nadie te dice: cuándo puedes cancelar
La fija tiene un coste oculto que puede ser enorme: la comisión por amortización anticipada en caso de que los tipos bajen. Si firmaste fija al 3,2% y los tipos bajan al 1,8%, el banco te cobra una compensación por la diferencia si quieres cancelar o subrogar. Esa compensación puede llegar a ser de varios miles de euros — o incluso decenas de miles en hipotecas grandes.
La variable, al contrario, no tiene comisión de cancelación desde la Ley 5/2019. Si los tipos suben y firmas variable, puedes aguantar. Si los tipos bajan y firmaste fija, el banco te cobra por salir.
La comisión de riesgo de tipo de interés es el nombre técnico de lo que el banco te cobra si cancelas tu hipoteca fija anticipadamente cuando los tipos han bajado desde que firmaste. No todos los bancos la aplican, pero muchos sí. Revisa la cláusula antes de firmar y simula cuánto pagarías en escenario de tipos a la baja.
El Euríbor en 2026: dónde estamos
El Euríbor a 12 meses en junio de 2026 está en torno al 2,83% — más alto de lo que estaba hace un año (2,08% en junio de 2025). La bajada de tipos del BCE no fue tan profunda ni tan rápida como muchos esperaban después del pico del 4,2% en 2023-2024, y en 2026 el Euríbor ha repuntado. Esto importa para la decisión fija vs. variable:
- Hipoteca variable: con diferencial de 0,5-0,7%, el tipo resultante está en 3,33-3,53%. No es barata — la ventaja que tenías en 2024 se ha recortado
- Hipoteca fija al 2,1-2,9%: ahora mismo la fija puede ser incluso más barata que la variable si consigues buen tipo y el Euríbor no baja significativamente
- Hipoteca mixta: tramo fijo inicial interesante si el plazo fijo cubre los próximos 7-10 años, pero hay que revisar muy bien las condiciones del tramo variable posterior
No hay respuesta universal. Pero en junio de 2026, con el Euríbor al 2,83%, la fija ha ganado atractivo relativo respecto a 2024 — sobre todo para quien no quiere sorpresas en las revisiones anuales.
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Lo que el banco no negocia vs. lo que sí negocia
El banco presentará la oferta de hipoteca como si fuera inamovible. No lo es. Lo que suele ser fijo:
- El tipo de interés mínimo que el banco acepta (aunque tiene margen)
- Los productos vinculados mínimos (nómina, seguro de hogar)
Lo que siempre es negociable:
- El diferencial del tramo variable
- El tipo fijo (en competencia con otras ofertas)
- Las comisiones de apertura y estudio (muchos bancos las han eliminado)
- Los seguros vinculados — puedes contratar el seguro de vida y hogar fuera del banco desde el primer día (Ley 5/2019), aunque el banco puede aplicar un diferencial mayor si lo haces
La estrategia más efectiva: conseguir ofertas de 3-4 bancos por escrito y negociar con cada uno usando las otras como palanca. Un banco que sabe que otro te ha ofrecido un 0,3% menos tiene incentivos reales para bajar.
El seguro vinculado: el coste invisible
Los bancos presentan condiciones mejoradas a cambio de contratar seguro de vida y seguro de hogar con ellos. La diferencia de tipo puede ser de 0,3-0,5 puntos si contratas los seguros fuera. Lo que no te dicen: que su seguro vinculado suele ser entre 2 y 4 veces más caro que contratar esos mismos seguros en el mercado libre.
En muchos casos, el ahorro de tipo que consigues vinculando el seguro se compensa exactamente con el sobrecoste del seguro. En otros, el seguro cuesta más que el ahorro en tipos. Hay que hacer los números en cada caso.
- El seguro vinculado a la hipoteca: tienes derecho a cambiarlo →
- Si tuviste hipoteca variable antes de 2016: clausula suelo →
- Gastos hipotecarios: lo que el banco debe devolverte →
- Comisión de apertura de hipoteca: cuándo es ilegal →
- Hipoteca al 100%: cuándo la dan y cuándo no →
- Cómo conseguir hipoteca: el proceso paso a paso →
- Alquiler vs comprar: cuándo compensa cada opción →
- Novación: cómo cambiar de variable a fija con tu mismo banco →
BCE, tipos directores (2026). Euríbor a 12 meses, datos Banco de España. Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo conviene una hipoteca fija?
Conviene fija cuando el Euríbor está bajo o en zona neutral (por debajo del 2%), cuando tienes ingresos fijos y no puedes asumir variabilidad en la cuota, y cuando el diferencial entre fija y variable en ese momento no es muy grande. Con Euríbor alto, la fija suele ser la opción más cara.
¿Conviene pasar de variable a fija ahora?
Depende del nivel de Euríbor en el momento de la decisión. Con Euríbor por encima del 3%, pasar a fija puede tener sentido si consigues un tipo fijo inferior al Euríbor actual más tu diferencial. La novación o subrogación tiene costes que hay que incluir en el cálculo.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?
El Euríbor es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Las hipotecas variables en España se referencian al Euríbor a 12 meses. Cuando sube, tu cuota sube en la revisión. Cuando baja, baja. La hipoteca variable no te protege de las subidas del Euríbor — eso es lo que asumes cuando la firmas.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Aplica tipo fijo los primeros años (normalmente 5-15) y luego pasa a variable. El banco la vende como "lo mejor de los dos mundos." En la práctica, hay que revisar con cuidado los tipos del tramo fijo inicial y las condiciones del tramo variable posterior — el diferencial puede ser alto.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija?
Sí, mediante novación (acuerdo con el mismo banco) o subrogación (cambio a otro banco). La Ley 5/2019 limita las comisiones de subrogación al 0,25% en los primeros 3 años y 0% después. Hay costes de notaría y gestoría en ambos casos que hay que añadir al cálculo.
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