Antes de hablar con ningún banco: los números
El error más frecuente es ir al banco sin haber hecho los cálculos básicos. El banco los hará por ti — y en ese proceso tiene la información y tú no. Antes de pedir nada, necesitas saber tres cosas:
- Cuánto puedes aportar de entrada. El banco normalmente financia hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante más los gastos de compra (aproximadamente el 10% del precio de compra) tienen que salir de tu bolsillo. En un piso de 200.000€, necesitas al menos 60.000€ de ahorros.
- Cuánta cuota puedes pagar mensualmente. El criterio habitual del banco es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Con un neto de 2.000€/mes, el banco no querrá que tu cuota supere 600-700€.
- Tu situación en el CIRBE. El CIRBE es el registro de deudas del Banco de España. El banco lo consultará. Si tienes deudas activas (préstamos, tarjetas de crédito), reducen tu capacidad de endeudamiento. Pide tu CIRBE antes de solicitar nada — es gratuito y tarda menos de una semana.
El proceso paso a paso
Pre-aprobación o estudio previo (1-2 semanas)
Antes de firmar ningún contrato de compraventa ni arras, habla con el banco para saber si te aprobarían una hipoteca y en qué condiciones aproximadas. No te vincula a nada — es solo información. Hazlo con 2-3 bancos en paralelo para comparar. El banco te pedirá los documentos básicos.
Contrato de arras (señal para el piso)
Cuando decides comprar un piso concreto, el vendedor (o la inmobiliaria) pedirá una señal — habitualmente el 10% del precio de compra — mediante un contrato de arras. Importante: verifica que el contrato incluye una cláusula que te permite recuperar la señal si el banco no te concede la hipoteca. Sin esa cláusula, si te deniegan, pierdes el dinero.
Tasación del inmueble (3-7 días)
El banco encargará una tasación del piso a una empresa tasadora homologada por el Banco de España. El coste lo pagas tú (entre 300€ y 600€ aproximadamente). La tasación determina el valor real del inmueble — si es inferior al precio pactado, el banco solo financiará el 80% del valor tasado, no del precio de compra.
Aprobación definitiva y documentación legal (2-3 semanas)
El banco estudia tu expediente completo y emite una aprobación definitiva. Si es positivo, genera la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) — los documentos con todas las condiciones definitivas del préstamo.
Período de reflexión: 10 días hábiles
Por ley, debes tener la FEIN y la FiAE al menos 10 días hábiles antes de la firma. Durante ese período puedes consultar al notario gratuitamente para resolver dudas. También puedes echarte atrás sin penalización — la hipoteca no está firmada todavía.
Firma ante notario
El día de la firma, se firman simultáneamente la escritura de compraventa con el vendedor y la escritura de hipoteca con el banco. El banco transfiere el dinero directamente al vendedor. Tú aportas la diferencia (la entrada) y los gastos. Y recibes las llaves.
Documentación que vas a necesitar
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Los errores que comete casi todo el mundo
Si el banco te deniega y el contrato de arras no incluye una cláusula que lo contemple, pierdes la señal (el 10% del precio). Exígela siempre.
El primer banco que te ofrezca hipoteca no tiene por qué ser el mejor. Con la oferta de un banco puedes negociar en otro. Los bancos compiten por el cliente hipotecario.
Seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta… El banco ofrece una rebaja en el tipo de interés a cambio de contratar sus productos. No es lo mismo que obligatorio. Calcula si esa rebaja compensa el coste de los productos vinculados — a veces no.
Tienes 10 días de reflexión y una consulta gratuita con el notario. Úsalos. La FEIN tiene todo: el TAE real, la cuota total, las condiciones de modificación. Léela.
Una hipoteca de 150.000€ al 3% a 30 años tiene una cuota de ~633€/mes. Pero al cabo de 30 años habrás pagado ~228.000€ — 78.000€ solo en intereses. Saber la cuota sin saber el coste total es ver la mitad del problema.
Cómo negociar el tipo de interés
El tipo que te ofrece el banco en primera instancia no es el final. Hay margen de negociación si sabes cómo usarlo:
- Usa la oferta de otro banco como palanca. Si tienes una aprobación a 3,20% fijo de un banco, ve al segundo banco con ese número en la mano. Muchas veces mejoran la oferta.
- Cuanto más aportes de entrada, mejores condiciones. Un LTV (loan to value) del 60% obtiene sistemáticamente mejores condiciones que uno del 80%. Si tienes más ahorros de los mínimos, plantearte aportar más puede reducir el tipo.
- La domiciliación de la nómina tiene valor. Los bancos reducen el tipo si domicilias la nómina porque tienen más seguridad de cobro y te convierten en cliente activo. Ese precio tiene su reflejo en la oferta.
- No toda la vinculación tiene que ser de por vida. Algunos productos vinculados (seguro de vida, plan de pensiones) puedes contratarlos durante un período y luego cancelarlos. Consulta si la bonificación del tipo es permanente o está condicionada al mantenimiento de esos productos.
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece que los gastos de hipoteca (notaría, registro, impuesto AJD y gestoría) son a cargo del banco — no del comprador. El único gasto que paga el comprador es la tasación. Si algún banco te dice lo contrario, está mal informado o mintiendo.
También prohíbe que el banco condicione la hipoteca a la contratación de productos vinculados. Puede ofrecer bonificaciones en el tipo a cambio de productos, pero no puede negar la hipoteca si no los contratas.
Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Banco de España: Guía de acceso al préstamo hipotecario (2026). CIRBE: registro de riesgos crediticios del Banco de España.
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Preguntas frecuentes
¿Qué documentos piden para una hipoteca?
DNI, últimas 3 nóminas, contrato de trabajo, últimas 2 declaraciones de la renta, extractos bancarios de 3-6 meses, vida laboral actualizada y nota simple del inmueble. Si eres autónomo, también declaraciones trimestrales de IVA e IRPF de los últimos 2 años.
¿Cuánto tiempo tarda en aprobarse una hipoteca?
Entre 1 y 3 meses en total. La primera respuesta del banco llega en 1-2 semanas, la tasación tarda 3-7 días, la aprobación definitiva y documentación legal otras 2-4 semanas, y por ley hay 10 días hábiles de reflexión obligatorios antes de firmar.
¿Cuánta nómina necesito para que me den hipoteca?
La regla habitual es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Con un neto de 1.500€/mes, el máximo de cuota razonable para el banco es ~500€. A tipos actuales (~3-3,5%), eso corresponde a una hipoteca de 80.000-100.000€ aproximadamente.
¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez?
Sí, y es recomendable. Pedir en 2-3 bancos simultáneamente te permite comparar y negociar. No te vincula a ninguno hasta que firmes. La oferta de un banco es palanca para negociar con otro.
¿Qué es la FEIN y la FiAE?
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) contiene todas las condiciones definitivas de tu hipoteca. La FiAE advierte de los riesgos específicos. Por ley, debes recibirlas al menos 10 días hábiles antes de la firma — ese es tu período de reflexión, con derecho a consulta gratuita con el notario.
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