La herramienta que nadie te enseñó: el PER de la vivienda
El PER (Price to Earnings Ratio) es la métrica que usan los inversores para comparar el precio de un activo con lo que ese activo genera. Aplicado a la vivienda, es el cociente entre el precio de compra y el alquiler anual del mismo inmueble.
Cómo calcularlo: si un piso cuesta 250.000€ y el alquiler mensual equivalente es 1.000€ (12.000€/año), el PER es 250.000 / 12.000 = 20,8. Esto significa que necesitarías 20,8 años de alquiler para "pagar" el piso — sin contar intereses, gastos de compra ni mantenimiento.
La regla práctica del PER
PER menor de 15: comprar es relativamente atractivo. El precio de compra está razonablemente relacionado con lo que rinde el inmueble como activo.
PER entre 15 y 25: zona gris. Hay que analizar con más detalle: horizonte temporal, expectativas de revalorización, coste de la financiación.
PER mayor de 25: el alquiler sale mejor financieramente a corto-medio plazo. El precio de compra está muy por encima de lo que justifica el mercado de alquiler.
El PER de las principales ciudades españolas en 2026
Estos valores son aproximados sobre precios medios de compra y alquiler por m² en cada ciudad. Hay barrios dentro de cada ciudad con ratios muy distintos.
Precios estimados sobre datos de portales inmobiliarios y mercados de alquiler (2026). Variaciones significativas dentro de cada ciudad según barrio.
Un PER de 35 en Madrid implica que, en condiciones ideales y sin intereses ni gastos, necesitarías 35 años de alquiler equivalente para pagar el piso. Con una hipoteca al 3% TAE, el coste total puede representar más de 50 años de alquiler.
El coste real de comprar que nadie calcula bien
Comprar un piso no tiene solo el coste de la hipoteca. Hay una serie de costes que la gente olvida incluir en la comparativa:
- Gastos de compra (~10% del precio): notaría, registro, gestoría, impuestos (ITP o IVA + AJD), tasación.
- Intereses de la hipoteca: en una hipoteca de 150.000€ al 3% a 30 años, pagas ~78.000€ solo en intereses.
- IBI anual: entre 200€ y 1.500€/año según municipio y valor catastral.
- Comunidad de propietarios: 50€-200€/mes en pisos en comunidad.
- Mantenimiento y reformas: se estima entre el 1% y el 2% del valor del inmueble por año (media a largo plazo).
- Seguro de hogar: 200€-600€/año obligatorio si tienes hipoteca.
- Costes de venta cuando salgas: plusvalía municipal, comisión inmobiliaria (3-5%), IRPF sobre la ganancia patrimonial si la hay.
Opción A: Comprar
Opción B: Alquilar
Escenario simplificado. Al cabo de 20 años el comprador tiene el piso (valorado en 200.000€ o más si hay revalorización). El alquilador tiene ~177.000€ en activos financieros. La diferencia depende críticamente de cuánto se revalorice el piso y qué rentabilidad obtenga el alquilador con su inversión.
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Cuándo comprar SÍ tiene más sentido
- Tu horizonte temporal es largo (más de 10-15 años). Los gastos de compra y los primeros años de intereses pesan mucho. A largo plazo, la hipoteca se amortiza y el coste mensual baja (en tipo fijo); el alquiler sube.
- La ciudad tiene un PER bajo (menos de 18). En esas ciudades, la cuota hipotecaria puede ser igual o menor que el alquiler equivalente desde el primer año.
- Tienes los ahorros pero no sabes qué hacer con ellos. Si el dinero de la entrada iba a quedarse en una cuenta al 0%, la hipoteca puede ser una forma de forzar el ahorro y construir patrimonio.
- Tienes certeza de no moverte. Si tu trabajo, familia y vida están anclados en un lugar durante los próximos 15-20 años, el riesgo de iliquidez de la vivienda es menor.
- El precio de la zona sube más que la inflación histórica. Si la revalorización compensa los costes, la ecuación mejora — pero predecir esto es difícil.
Cuándo alquilar tiene más sentido
- El PER de la ciudad es alto (más de 25). En ciudades muy caras, la cuota hipotecaria más gastos puede doblar o triplicar el alquiler equivalente.
- Tu situación es incierta a 5-10 años. Posible cambio de ciudad por trabajo, situación familiar no consolidada, o simplemente no quieres atarte.
- Puedes invertir el dinero de la entrada a más del 3-4%. Si los 60.000€ de entrada los tienes en fondos indexados a largo plazo, el coste de oportunidad de bloquearlos en un piso puede ser muy alto.
- No tienes el 30% de ahorros. Comprar sin la entrada adecuada fuerza una hipoteca con condiciones peores y deja sin colchón de emergencia.
Lo que más se ignora: la flexibilidad tiene valor
En la comparativa numérica se ignora sistemáticamente el valor de la opcionalidad. Un alquilado puede cambiar de ciudad en 30 días si aparece una oportunidad laboral. Un propietario con hipoteca tarda meses en vender (si puede), paga comisiones y plusvalías, y asume que el mercado en ese momento le sea favorable.
Ese valor de la flexibilidad no aparece en ningún Excel, pero es real. Para los 30-40 años, que son los años de más movilidad laboral y más cambios vitales, tiene mucho peso.
Precios de compra y alquiler: Idealista, Fotocasa (datos 2026). Rentabilidad inmobiliaria histórica en España: Banco de España. Cálculos propios — variables ilustrativas, no predicción.
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Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar o alquilar en 2026 en España?
Depende del ratio precio/alquiler de la ciudad, cuántos años planeas quedarte y qué harías con el dinero de la entrada si no compras. En ciudades con PER superior a 25 (Madrid, Barcelona), el alquiler es más eficiente a corto-medio plazo. En ciudades más asequibles con PER menor de 18, comprar puede compensar antes.
¿Qué es el PER y cómo lo calculo?
El PER de la vivienda es el precio de compra dividido entre el alquiler anual del mismo piso. Un piso de 250.000€ que se alquila a 1.000€/mes tiene un PER de 20,8. Por debajo de 15, comprar es razonable. Por encima de 25-30, el alquiler es más eficiente financieramente.
¿Cuántos años tarda en compensar comprar?
Con un PER de 20 y financiación al 3%, el punto de equilibrio suele estar entre 8 y 15 años. Por debajo de ese horizonte, el alquiler suele ser más eficiente financieramente — especialmente si inviertes la diferencia.
¿El alquiler es tirar el dinero?
No exactamente. La hipoteca también tiene costes no recuperables: intereses al banco, gastos de compra (10% del precio), mantenimiento, IBI y seguros. Si inviertes la diferencia entre el alquiler y los costes totales de propiedad, puedes acabar en una posición comparable. El alquiler solo "tira el dinero" si no haces nada con la diferencia.
¿Cuánto tiempo tengo que quedarme para que comprar compense?
Menos de 5 años, el alquiler casi siempre es mejor — los gastos de compra y venta se comen las ventajas. Entre 5 y 10 años depende del PER y la revalorización. Más de 10-15 años, comprar suele compensar si financiaste en buenas condiciones. La movilidad laboral y personal es clave.
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