Cuánto dinero necesitas exactamente
La gente llega a este punto con dos ideas equivocadas: que solo hace falta el 20%, o que con mucho menos también vale. La realidad es que hay dos partes bien diferenciadas.
La entrada que el banco no financia. Sobre el precio de compra.
Gastos de compraventa: ITP/IVA, notaría, registro, gestoría.
Total que necesitas de fondos propios para cerrar la compra.
Los gastos de compraventa varían bastante según la comunidad autónoma. El ITP (para vivienda de segunda mano) va del 4% al 10% según la región. IVA (obra nueva) es el 10%. Notaría, registro y gestoría suman otros 1.000-2.000€. Nunca cuentes con que los gastos son un 5%: calcula siempre el 10% para ir con margen.
Cuánto necesitas en cifras concretas
En cuánto tiempo se llega: tabla por sueldo y ahorro mensual
Para juntar 60.000€ (objetivo orientativo para un piso de 200k€), aquí está el tiempo necesario según cuánto puedas apartar al mes.
| Ahorro mensual | Equivale a (aprox.) | Tiempo para 60.000€ |
|---|---|---|
| 300€/mes | 15-20% de 1.500-2.000€ neto | 16-17 años |
| 500€/mes | 25% de 2.000€ neto | 10 años |
| 800€/mes | Dos sueldos de ~2.000€, ahorrando ~400 cada uno | 6-7 años |
| 1.000€/mes | Un sueldo alto o dos sueldos disciplinados | 5 años |
| 1.500€/mes | Dos sueldos, vivir en casa de los padres un tiempo | ~3,5 años |
Estos plazos no incluyen la rentabilidad que puede dar el dinero mientras lo acumulas. Si guardas ese dinero en una cuenta al 3% TAE, los plazos se reducen ligeramente. Pero el mensaje es claro: hay que empezar cuanto antes y ser constante.
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Dónde guardar ese dinero mientras lo acumulas
El dinero para la entrada tiene una característica especial: tiene una fecha límite. En algún momento lo vas a necesitar, y si lo perdiste por meterlo en algo arriesgado, el plazo se alarga indefinidamente. Regla dura: este dinero no va a bolsa.
Cuenta remunerada: la mejor opción para la mayoría
Rentabilidad del 2-4% TAE en 2026 sin comprometer la liquidez. Si surge la oportunidad de comprar antes de lo previsto, el dinero está disponible. Bancos como Trade Republic, Revolut o EVO ofrecen cuentas remuneradas competitivas. Es la combinación ideal: algo de rentabilidad + disponibilidad total.
Depósito a plazo fijo: mejor rentabilidad si tienes fecha
Si sabes que no vas a necesitar el dinero en 12 meses, un depósito a plazo fijo puede ofrecer 0,3-0,8 puntos más que una cuenta remunerada. La penalización por cancelación anticipada puede ser alta — solo úsalo con dinero que no vas a necesitar en el plazo pactado.
Letras del Tesoro: sin riesgo de crédito, buena rentabilidad
A 6 o 12 meses, con la rentabilidad del tipo oficial. Sin riesgo de impago. Perfectas para aparcar grandes cantidades (más de 10.000€) por tramos de 6-12 meses. La única complicación: no son inmediatamente líquidas hasta el vencimiento, aunque se pueden vender en el mercado secundario con pequeñas penalizaciones.
No pongas el dinero de la entrada en bolsa o en fondos de renta variable. La bolsa puede caer un 40% en cuestión de meses. Si tienes 50.000€ para la entrada en un fondo indexado y cae el mercado justo cuando ibas a firmar, tienes 30.000€ y tu plan se retrasa 3 años.
El dinero de la entrada tiene que estar en algo cuya pérdida máxima sea prácticamente cero. Cuenta remunerada, depósito o Tesoro. Punto.
Si eres menor de 35 años: el aval ICO
Con el aval ICO necesitas muchos menos ahorros
El gobierno pone en marcha avales del ICO (Instituto de Crédito Oficial) que permiten acceder a hipotecas de hasta el 95% del precio de compra. El ICO avala el 15% adicional: tú pones el 5% + los gastos (aproximadamente el 10%).
Para un piso de 200.000€ con aval ICO: necesitas ~5.000€ de entrada + ~14.000-18.000€ en gastos = unos 20.000€ en total, frente a los 55.000€ sin aval.
La trampa: la dotación del programa es limitada y se agota cada año. Si te interesa, infórmate cuanto antes en tu banco y muévete rápido. No es algo que esté disponible indefinidamente.
Plan de acción concreto para empezar hoy
¿En qué ciudad vas a comprar? ¿Cuál es el precio medio por metro cuadrado? ¿Cuántos metros quieres? De ahí sale el precio objetivo. Multiplícalo por 0,30 y tienes el objetivo de ahorro. Ponlo en un número concreto: "necesito 58.000€".
Revisa tus gastos del último mes. Decide qué porcentaje del sueldo va a la entrada. Configura una transferencia automática el día de la nómina hacia una cuenta separada. No lo hagas "si sobra" — el ahorro va primero.
No lo mezcles con la cuenta del día a día. Una cuenta separada, a nombre de los dos si es en pareja, donde ese dinero crece y no se mezcla con los gastos. Que dé algo de rentabilidad: Trade Republic, EVO o similar.
Consulta tu CIRBE, revisa que no tienes deudas sin saldar en ASNEF, ponte al día con las cotizaciones si tienes periodos sin trabajar. El banco va a revisar los últimos 6-12 meses de extractos — cuídalos antes de pedir la hipoteca.
Solicita la pre-aprobación en al menos tres bancos. Compara el TAE real, no el tipo. Ten claro qué cuota puedes asumir. Y cuando firmes arras, incluye siempre la cláusula hipotecaria — si el banco no te concede la hipoteca, recuperas las arras.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que ahorrar para comprar un piso?
Para un piso de 200.000€: aproximadamente 55.000-60.000€ de fondos propios. La entrada que el banco no financia (20%) son 40.000€. A eso hay que sumar ITP o IVA según el tipo de vivienda (7-10%) y los gastos de notaría, registro y gestoría (~1.800€). En total, alrededor del 28-30% del precio de compra.
¿Cuánto tiempo tarda en ahorrarse la entrada?
Ahorrando 800€/mes: unos 6-7 años para llegar a 60.000€. Ahorrando 1.000€/mes: unos 5 años. Los plazos cambian mucho según el precio objetivo y el ahorro mensual. La constancia es más importante que la cantidad al principio.
¿Dónde guardar el dinero para la entrada de un piso?
En productos sin riesgo de mercado: cuenta remunerada (2-4% TAE, liquidez inmediata), depósito a plazo fijo (algo más de rentabilidad, con plazo) o Letras del Tesoro. El dinero de la entrada no va a bolsa — si el mercado cae un 40% cuando necesitas el dinero, el plan se retrasa años.
¿Se puede invertir en bolsa el dinero para la entrada?
No, si el plazo es inferior a 5-7 años o si tienes una fecha aproximada de compra. La bolsa puede caer un 40-50% en pocos meses. Para ese dinero hay que priorizar la seguridad sobre la rentabilidad.
¿Qué es el aval ICO y cómo afecta a lo que necesito ahorrar?
El aval ICO permite a menores de 35 años (o familias con hijos) acceder a hipotecas de hasta el 95% del precio. Con el aval ICO, para un piso de 200.000€ necesitas aproximadamente 20.000€ (en vez de 60.000€), porque solo pones el 5% de entrada más los gastos. La dotación del programa es limitada — infórmate cuanto antes.
El mayor error es empezar demasiado tarde.
El segundo mayor, guardar el dinero en el sitio equivocado.
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