Por qué los bancos no financian el 100%
Cuando el banco te concede una hipoteca, la garantía es el piso. Si dejas de pagar, se queda el piso. El problema es que los pisos no valen lo mismo el día que los ejecutan que el día que te dieron el préstamo.
Durante la crisis de 2008-2013, miles de familias dejaron de pagar hipotecas que se habían concedido al 100-110% del valor del piso. Cuando los bancos intentaron vender esos pisos en un mercado hundido, los vendieron por el 60-70% de lo que habían prestado. Pérdida directa.
Por eso el regulador (y el propio sentido común del riesgo bancario) estableció como referencia el 80% del valor de tasación. Ese 20% de margen es el colchón que protege al banco si el mercado cae y tiene que ejecutar. No es altruismo — es gestión de su riesgo, no del tuyo.
En una vivienda de 200.000€, el banco financia 160.000€. Los 40.000€ restantes salen de tu bolsillo — más otros 18.000-20.000€ de gastos de compra (impuestos, notaría, registro, tasación). Necesitas tener unos 60.000€ ahorrados para comprar ese piso. Si no los tienes, las opciones son las que hay — y aquí están todas.
Cuándo sí existe la hipoteca al 100% (o cerca)
1. Pisos de banco (activos inmobiliarios)
Los bancos tienen en sus carteras miles de pisos que heredaron de las ejecuciones hipotecarias de la última crisis. Quieren deshacerse de ellos, y para atraer compradores ofrecen condiciones excepcionales — entre ellas, financiación del 100% del precio de venta.
La trampa: no siempre es el mejor piso al mejor precio. A veces el precio está inflado respecto al mercado (y el "100%" es un 80% real si negocias). A veces el estado del inmueble requiere reforma. Pero también hay pisos en condiciones normales a precio razonable con financiación al 100%. Vale la pena buscar.
Dónde encontrarlos: webs de los bancos (Banco Santander tiene Altamira, CaixaBank tiene CaixaBank Inmobiliaria, BBVA tiene BBVA Inmuebles). O hablar directamente con la sucursal sobre pisos de la entidad en tu zona.
2. Aval ICO para jóvenes y familias con hijos
El Gobierno puso en marcha en 2024 una línea de avales a través del ICO (Instituto de Crédito Oficial) que permite financiar hasta el 95% del precio de compra si eres menor de 35 años o tienes hijos menores a cargo.
Cómo funciona: el ICO avala hasta el 20% que el banco no financia. El banco te da el 80% normal + el 20% respaldado por el aval público. Tú solo necesitas el 5% de entrada más los gastos de compra (ese ~10%).
La dotación del aval ICO es limitada — en muchos bancos hay listas de espera. No todos los bancos están adheridos y las condiciones varían. Infórmate antes en las entidades adscritas: BBVA, Santander, CaixaBank, Bankinter, Unicaja son algunos de los participantes. La trampa del aval: el tipo de interés de estas hipotecas puede ser ligeramente superior al estándar porque el banco compensa el mayor riesgo.
3. Garantía adicional (aval de otra propiedad)
Si tienes familiares que aporten como garantía adicional otra propiedad (la casa de tus padres, por ejemplo), algunos bancos financian hasta el 100% del valor del piso que compras. El problema: si dejas de pagar, el banco puede ir a por ambas propiedades. Es un riesgo real que hay que entender antes de pedírselo a tus padres.
¿Estás calculando si puedes comprar piso y cuánto necesitas ahorrar?
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El cálculo real: cuánto necesitas y de dónde puede salir
Ejemplo: piso de 200.000€ sin aval ICO
Mismo piso con aval ICO (menor de 35 años)
Lo que se presenta como solución pero no lo es
Pisos de banco: puede ser real
Financiación al 100% sobre el precio de venta. Negociable. Verificar estado del piso y precio de mercado de la zona antes de aceptar.
Aval ICO: real pero con cola
Hasta 95% para menores de 35 años y familias. Dotación limitada. Consultar bancos adheridos directamente.
"Préstamo puente" + hipoteca
Pedir un préstamo personal para cubrir la entrada y encima la hipoteca. El banco lo detecta en el CIRBE. Endeudamiento máximo y tipos más altos.
Intermediarios que "garantizan" el 100%
No existen. El intermediario cobra su comisión igual — y si el banco no te da el 100% es porque no te lo da, no porque faltaba un intermediario.
Si no tienes el ahorro ahora: el plan que sí funciona
Si estás pagando alquiler y no consigues ahorrar lo suficiente para la entrada, la realidad es que no hay atajo. Lo que sí hay es un proceso:
- Calcula el objetivo real. No "necesito ahorrar para una hipoteca" sino "necesito 60.000€ para ese piso de 200.000€ en esa ciudad". Número concreto.
- Define el plazo. Si ahorras 800€ al mes, en 5 años tienes 48.000€. En 7 años tienes 67.000€. El objetivo dicta el plazo.
- Pon ese dinero a trabajar mientras tanto. 60.000€ en una cuenta sin remunerar durante 5 años mientras la inflación los erosiona es un error. Letras del Tesoro, depósitos a plazo o fondos de bajo riesgo.
- Revisa el aval ICO en cuanto tengas el 10% para gastos. Si tienes 20.000-25.000€ y cumples los requisitos, podría ser el momento.
Banco de España: recomendación LTV máximo 80%. Aval ICO: Real Decreto-ley 1/2024. Condiciones verificadas a junio 2026 — consultar disponibilidad actualizada.
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Preguntas frecuentes
¿Qué banco da hipotecas al 100% en España?
Ningún banco ofrece hipotecas al 100% como producto estándar. Algunos bancos conceden financiación del 100% sobre el precio de venta en pisos de su cartera inmobiliaria. Para pisos normales, el límite habitual es el 80% del valor de tasación.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para una hipoteca?
El mínimo recomendable es el 30% del precio de compra: el 20% que no financia el banco más aproximadamente el 10% para los gastos de compra (notaría, registro, impuestos, tasación). En una vivienda de 200.000€, eso son unos 60.000€. Con el aval ICO el requisito baja a un 15% aproximadamente.
¿Qué es el aval ICO para jóvenes y cómo funciona?
El aval ICO permite a menores de 35 años y familias con hijos conseguir hipotecas de hasta el 95% del precio de compra. El ICO avala el tramo adicional que el banco normalmente no financiaría. El aval es gratuito para el usuario pero la dotación es limitada — hay listas de espera en muchos bancos en 2026.
¿Es mejor hipoteca al 80% o al 100%?
Cuanto menos financias, menos intereses pagas. Si tienes ahorros para aportar la entrada, úsalos. Cada euro de entrada son euros de intereses que no pagas durante 20-30 años. La excepción: si tu dinero está generando más rentabilidad de lo que te cuesta la hipoteca, podría tener sentido conservarlo — cosa difícil hoy.
¿Qué diferencia hay entre 80% del precio de compra y del valor de tasación?
El banco siempre financia sobre el menor de los dos valores. Si el piso cuesta 200.000€ y tasa en 180.000€, el banco financia el 80% de 180.000€ (144.000€), aunque tú pagues 200.000€. El gap que debes cubrir de tu bolsillo es mayor de lo que esperabas. Por eso conviene pedir una tasación orientativa antes de firmar la señal.
Si estás pensando en comprar,
empieza con los números reales.
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