La regla del 30%: el punto de partida
El Banco de España recomienda que la cuota mensual de todos tus préstamos no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos aplican este criterio como filtro principal. Si ya tienes otros créditos (coche, personal, tarjeta con pago aplazado), esa deuda cuenta para el cálculo y reduce lo que pueden prestarte.
Con 2.000€ netos/mes → cuota máxima de hipoteca: 600-700€/mes
De esa cuota máxima, el banco calcula cuánto capital puedes asumir según el tipo de interés y el plazo. No es magia: es matemática financiera. Si la cuota máxima es 650€/mes, el tipo es el 3,5% y el plazo 30 años, el capital equivalente es aproximadamente 143.000€.
Tabla de orientación: cuánta hipoteca por sueldo
Estos son los importes orientativos para un único titular sin otras deudas. El tipo de referencia usado es 3,5% TAE a 30 años (aproximación 2026). Si tienes deudas existentes, resta la cuota mensual de esas deudas de tu cuota máxima antes de calcular.
| Ingresos netos/mes | Cuota máx. (30%) | Hipoteca aprox. | Piso mínimo (80% LTV) |
|---|---|---|---|
| 1.500€ | 450€ | ~99.000€ | ~123.750€ |
| 1.800€ | 540€ | ~119.000€ | ~148.750€ |
| 2.000€ | 600€ | ~132.000€ | ~165.000€ |
| 2.500€ | 750€ | ~165.000€ | ~206.250€ |
| 3.000€ | 900€ | ~198.000€ | ~247.500€ |
| 3.500€ | 1.050€ | ~231.000€ | ~288.750€ |
| 4.000€ | 1.200€ | ~264.000€ | ~330.000€ |
Estos son máximos teóricos. El banco aplica más criterios y puede ser más conservador. La columna "Piso mínimo" es el valor de tasación que necesita el inmueble para que el banco financie ese capital al 80% de LTV.
El ejemplo completo: compra con 2.000€/mes de sueldo
Este ejemplo ilustra el problema real: con 2.000€ de sueldo en solitario, el mercado de Madrid o Barcelona (con precios medios de 300.000-400.000€) es difícilmente accesible. La solución más habitual es comprar con dos titulares o aumentar los ingresos antes de solicitar la hipoteca.
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Qué factores tiene en cuenta el banco además del sueldo
Lo que mejora tu hipoteca
Contrato indefinido o funcionario (más estabilidad). Ingresos adicionales documentados (alquiler, dividendos). Antigüedad laboral. Ahorros superiores al mínimo del 30%. Segundo titular con ingresos.
Lo que la reduce o la bloquea
Deudas existentes (cada deuda mensual reduce la cuota disponible para la hipoteca). Contrato temporal reciente. Historial de impagos en ASNEF o CIRBE. Poca antigüedad en el trabajo actual. Ingresos irregulares.
LTV: el 80% de la tasación
El banco financia el 80% del valor de tasación, que puede ser distinto al precio de escritura. Si la tasación sale más baja que el precio que pagaste, el banco te presta el 80% de la tasación — y el gap lo pones tú.
Más plazo = cuota menor = más capital
Extender el plazo de 20 a 30 años reduce la cuota y permite pedir más capital. Pero aumenta el coste total en intereses. El banco limita el plazo para que no superes los 75-80 años al terminar de pagar.
El LTV: el límite que la gente siempre olvida
LTV (Loan to Value) es el porcentaje que el préstamo representa sobre el valor del inmueble. En España, el máximo habitual es el 80%. Esto significa dos cosas prácticas:
- El banco no te prestará más del 80% del precio o de la tasación, lo que sea menor.
- Si compras por encima del valor de tasación (frecuente en zonas con mucha demanda), el banco usa la tasación como referencia — y el exceso va de tu bolsillo.
Consecuencia práctica: si un piso cuesta 200.000€ pero tasa en 190.000€, el banco presta el 80% de 190.000€ = 152.000€. Los 48.000€ restantes (200.000 - 152.000) los tienes que poner tú — más los gastos de compraventa. Es decir, más del 30% del precio total de tu bolsillo.
Cómo mejorar lo que el banco te puede conceder
- Añadir un co-titular: el más efectivo. Dos sueldos duplican aproximadamente la capacidad de endeudamiento.
- Cancelar deudas previas: si tienes un préstamo personal o una tarjeta con cuota aplazada, cancelarlos antes de pedir la hipoteca mejora el ratio de endeudamiento.
- Ampliar el plazo: pasar de 20 a 30 años reduce la cuota mensual y permite pedir más capital, aunque aumenta el interés total pagado.
- Buscar en más de un banco: los criterios de aprobación varían. Algunos bancos son más flexibles con trabajadores por cuenta propia o con periodos de trabajo recientes. Pedir pre-aprobación en tres bancos distintos es siempre más inteligente que ir a uno solo.
- Tener más ahorros de los mínimos: si tienes el 30-40% del precio de compra en vez del 30% mínimo, el riesgo para el banco es menor y algunos prestan condiciones más favorables.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta hipoteca me puede conceder el banco?
Los bancos aplican la regla del 30-35%: la cuota mensual no puede superar ese porcentaje de los ingresos netos. También están limitados al 80% del valor de tasación (LTV). Con 2.000€ netos/mes y sin otras deudas, puedes pedir aproximadamente 130.000-145.000€ de hipoteca.
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca con un sueldo de 2.000€?
Con 2.000€ netos/mes y sin otras deudas, la cuota máxima aceptable sería 600€/mes. A 30 años al 3,5%, equivale a unos 132.000€ de capital. El piso tendría que tasarse en al menos 165.000€ para que el banco financie esa cantidad (80% de 165.000 = 132.000). Necesitarías unos 50.000€ en ahorros propios.
¿Qué plazo máximo tiene una hipoteca en España?
La mayoría de bancos en España ofrecen hasta 30-35 años. Algunos productos llegan a 40 años. El plazo máximo suele estar condicionado a que el solicitante no supere los 75-80 años al terminar de pagar. A mayor plazo, cuota más baja pero más intereses totales.
¿Qué es el LTV de una hipoteca?
Loan to Value: el porcentaje que representa el préstamo sobre el valor del inmueble. Los bancos limitan el LTV al 80% en España para primera vivienda. Si el piso vale 200.000€, el banco presta como máximo 160.000€. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco usa el valor de tasación, no el precio de compra.
¿Cuánto más puedo pedir con dos sueldos?
Con dos titulares, el banco suma los ingresos de ambos. Dos sueldos de 1.800€ = 3.600€ netos. Cuota máxima al 30%: 1.080€. A 30 años al 3,5%, el capital equivale a unos 238.000€. El piso tendría que valer al menos 297.500€ para que el banco financie esa cantidad.
Calcula primero. Busca piso después.
No al revés.
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