Novación de hipoteca: cómo cambiar de variable a fija sin cambiar de banco

Q: ¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

Los costes principales son: (1) Comisión de novación del banco: la Ley 5/2019 limita al 0,15% del capital pendiente durante los 3 primeros años del préstamo, y al 0% después. Muchos contratos firmados antes de 2019 tienen comisiones distintas. (2) Gastos de notaría y registro: en la novación de tipo de interés, la Ley 5/2019 los asume el banco si se cambia de variable a fija. (3) Tasación: solo necesaria si se cambia el importe. En total, una novación de variable a fija puede costar entre 0 y 1.500€ según el contrato.

Q: ¿Cuándo conviene más la novación que la subrogación?

La novación conviene cuando el banco hace una oferta competitiva para retener al cliente, cuando el ahorro es pequeño y no justifica los trámites de la subrogación, o cuando la hipoteca tiene condiciones especiales (vinculaciones, productos asociados) que serían difíciles de replicar en otro banco. La subrogación conviene cuando el banco no mueve el tipo de interés lo suficiente — la competencia real de otro banco es la palanca más efectiva. La estrategia óptima: pide primero la subrogación a otro banco, y con esa oferta en mano, negocia la novación con el tuyo.

Q: ¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija mediante novación?

Sí, el cambio de tipo variable a tipo fijo es uno de los cambios más habituales en una novación. El banco puede aceptarlo o no — no está obligado. Si lo acepta, la Ley 5/2019 establece que los gastos de notaría y registro los paga el banco. La comisión de novación está limitada al 0,15% en los primeros 3 años. Para que el banco acepte un tipo fijo competitivo, lo más efectivo es presentarle una oferta real de otro banco como punto de partida para la negociación.

Q: ¿Qué se puede cambiar en una novación?

En una novación hipotecaria se puede cambiar: el tipo de interés (de variable a fijo, de fijo a variable, o simplemente reducir el tipo), el plazo (ampliarlo o reducirlo), el diferencial en una hipoteca variable, los titulares del préstamo (añadir o quitar cotitulares), y otras condiciones contractuales como las vinculaciones. No se puede cambiar el inmueble hipotecado ni el banco acreedor (eso sería una subrogación o una nueva hipoteca).

Tienes una hipoteca variable, el Euríbor sube o baja, y te preguntas si tiene sentido pasarte a fija. Puedes hacerlo sin cambiar de banco — se llama novación. No siempre conviene y el banco no siempre dice sí. Aquí están los números y la estrategia.

Qué es exactamente una novación

Una novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco. El banco no cambia. La deuda no se cancela y se rehace desde cero. Solo cambia el contrato original mediante una escritura pública de modificación.

Es diferente de la subrogación, donde cambias de banco llevándote la hipoteca. Y es diferente de la cancelación y nueva hipoteca, donde cancelas la anterior y firmas un préstamo nuevo — la opción más cara y lenta de todas.

Qué se puede cambiar en una novación

Lo más habitual

Tipo de interés: de variable a fijo, cambiar el diferencial, o reducir el tipo fijo si ya era fijo.

Cambio de plazo

Ampliar o reducir el plazo del préstamo — útil si quieres bajar la cuota mensual ampliando, o reducir intereses totales acortando.

Cambio de titulares

Añadir o quitar cotitulares — habitual en divorcios, herencias o cuando uno de los cotitulares deja de ser necesario.

Otras condiciones

Vinculaciones, carencias, sistemas de amortización — cualquier condición contractual puede ser objeto de negociación.

Lo que no se puede cambiar mediante novación: el banco acreedor (eso sería subrogación) ni el inmueble hipotecado.

Cuánto cuesta una novación

Los costes dependen del tipo de novación y de cuándo se firmó la hipoteca:

Concepto	Importe	Quién paga
Comisión de novación del banco	Máx. 0,15% capital pendiente (primeros 3 años) / 0% después	El cliente (si el contrato lo recoge)
Notaría (novación variable→fija)	0 €	El banco (lo asume por ley desde 2019)
Registro (novación variable→fija)	0 €	El banco (lo asume por ley desde 2019)
Notaría (otras novaciones)	~300-800 €	El cliente
Tasación (solo si cambia importe)	~300-600 €	El cliente

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Art. 23.6: cuando la novación implica el paso de tipo variable a tipo fijo, el banco asume los gastos notariales y registrales.

Hipotecas firmadas antes de 2019

Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019, las comisiones y la distribución de gastos pueden ser distintas. El contrato que firmaste es el que manda para las condiciones de novación — revísalo antes de negociar.

En hipotecas antiguas, las comisiones de novación pueden llegar al 1-2% del capital pendiente. Si es tu caso, compara primero con una subrogación — puede que salga mejor el cambio de banco.

Variable a fija: el cálculo antes de decidir

La pregunta no es "¿prefiero pagar cuota fija o variable?". La pregunta es: ¿cuál de las dos opciones me costará menos en total durante el tiempo que me queda de hipoteca?

Ejemplo — Hipoteca variable: 150.000€ pendientes, 20 años

Situación actual: Euríbor 2,83% + diferencial 0,50% = 3,33% → cuota ~855€/mes

Oferta fija negociada: 3,10% fijo = cuota ~834€/mes

Ahorro mensual si fijas ahora ~21 €/mes

Ahorro total 20 años (sin variación Euríbor) ~5.040 €

El matiz: si el Euríbor sigue bajando (está en tendencia descendente en 2026), en 6-12 meses tu cuota variable podría ser menor que la fija que firmes hoy. Si sube, la fija te habrá protegido. La clave es decidir cuánta certidumbre vale para ti.

Novación vs subrogación: cuándo elegir cada una

Novación (mismo banco)

Más rápida. Menos trámites. El banco puede decir sí en días.

El banco tiene menos incentivo para moverse mucho — sabe que quedarte es el camino de menor resistencia.

Conviene cuando el banco hace una oferta realmente competitiva — comparable a lo que te daría otro banco.

Subrogación (cambio de banco)

Más trámites. Tarda más (semanas). Pero te da la oferta más competitiva del mercado.

La competencia real obliga al banco a ofrecer condiciones que no daría de otra forma.

Conviene cuando el banco no baja el tipo lo suficiente — incluso aunque decidas quedarte, usar la oferta de otro banco como palanca es la forma más eficaz de conseguir una buena novación.

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La estrategia real: consigue la oferta y vuelve con ella

Aquí está lo que funciona de verdad. Si quieres cambiar de variable a fija y lo haces directamente con tu banco sin información, el banco te ofrecerá lo mínimo. El banco sabe que la mayoría de clientes no se van a molestar en buscar alternativas. Y tiene razón — la mayoría no lo hace.

La estrategia en cuatro pasos:

Calcula primero lo que tienes

Saca el saldo pendiente, el tipo actual, el plazo restante y la cuota mensual. Con esos datos puedes calcular la cuota que te correspondería con distintos tipos fijos — los simuladores hipotecarios online lo hacen en segundos.

Solicita una subrogación en 2 o 3 bancos

Ve a otros bancos (o a un broker hipotecario) y pide una oferta de subrogación. No tienes que comprometerte a nada — solo necesitas saber qué te ofrecen. La oferta tiene que ser en papel, con los números concretos.

Ve a tu banco con esa oferta en mano

Pide una reunión con el gestor o con el director de oficina — no con el teléfono de atención general. Pon la oferta sobre la mesa: "Tengo una oferta de subrogación de X banco a tipo fijo del Y%. Prefiero quedarme aquí si igualáis las condiciones." Tu banco tiene 15 días hábiles para presentar una contraoferta de mejora.

Decide con los números en frío

Si la novación que ofrece tu banco es igual o mejor que la subrogación externa: quédate y firma. Si la oferta de tu banco sigue siendo peor: subroga. No hay lealtad que valga miles de euros de diferencia.

El cambio de titulares: cuándo y cómo

El cambio de titulares en una hipoteca es también una novación, pero con una particularidad: el banco tiene que aprobar la entrada o salida de cada titular, porque está cambiando quién garantiza el préstamo.

Quitar un cotitular (por divorcio o separación): el banco evaluará si el titular que queda puede soportar la hipoteca solo. Si el perfil económico lo permite, normalmente acceden. Si no, puede que exijan un nuevo avalista o garante.
Añadir un cotitular: más sencillo — refuerza la garantía del banco. Solo requieren que el nuevo titular aporte la documentación de solvencia habitual.
Herencia: si uno de los titulares fallece, los herederos deben comunicárselo al banco y tramitar el cambio de titular mediante una novación.

En todos estos casos, la tasación no es necesaria a menos que cambien las condiciones económicas de la hipoteca. Los gastos notariales y registrales los paga habitualmente el cliente.

Qué no vale la pena novar

No toda novación es buena negocio. Antes de firmar cualquier modificación, verifica que el ahorro justifica los costes:

Si la diferencia entre el tipo variable actual y el fijo que te ofrecen es menor de 0,2-0,3 puntos, el beneficio real puede ser tan pequeño que los gastos lo absorban en los primeros años.
Si te quedan menos de 5-7 años de hipoteca, los intereses que quedan son pequeños en comparación con el capital — el impacto de cambiar el tipo es mucho menor.
Si la hipoteca variable tenía bonificaciones (por domiciliar nómina, seguros vinculados) que desaparecen al cambiar a fija, suma ese coste al cálculo real.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Arts. 23 y 24 (gastos y comisiones en novación y subrogación). Banco de España: Guía de acceso al préstamo hipotecario 2026.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la novación de hipoteca?

La novación es la modificación de las condiciones de una hipoteca existente con el mismo banco. No cambias de banco — solo cambian los términos del contrato: el tipo de interés, el plazo, los titulares u otras condiciones. Se firma una escritura pública que modifica la hipoteca original sin cancelarla.

¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

Para el cambio de variable a fija: el banco asume los gastos notariales y registrales (Ley 5/2019). La comisión de novación está limitada al 0,15% del capital pendiente los primeros 3 años y al 0% después. Para otras novaciones: los gastos notariales y registrales los paga el cliente (~300-800€).

¿Cuándo conviene más la novación que la subrogación?

La novación conviene cuando el banco ofrece condiciones competitivas — comparables a lo que daría otro banco. La subrogación es más efectiva cuando el banco no se mueve lo suficiente. La estrategia óptima: conseguir una oferta de subrogación de otro banco y usarla como palanca para negociar una buena novación.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija mediante novación?

Sí, es uno de los cambios más habituales. El banco puede aceptarlo o no — no está obligado. Si acepta, los gastos de notaría y registro los asume el banco desde la Ley 5/2019. Para conseguir un buen tipo fijo, lo más efectivo es presentar una oferta real de otro banco como punto de partida.

¿Qué se puede cambiar en una novación?

El tipo de interés (de variable a fijo, reducir el diferencial, bajar el tipo fijo), el plazo, los titulares del préstamo y otras condiciones contractuales. No se puede cambiar el banco acreedor ni el inmueble hipotecado.

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